[스크랩] 좋은땅 보는법/주말주택,주말농장,농막 허가와 신고사항

 

내집마련]  땅을 제대로 보는 방법 입니다..

 

                     전원지기 (pok0***)님  |2013.03.25

 

진짜 땅을 제대로 보는 방법 입니다.. 지방의 토지를 보러 갈때에 잘 아는 지인과 가끔 같이 갑니다. 심심한데 높은 산도 오르고 넓은 밭도 지나고 또 근사한 집도 사진찍는 것이 좋게 보여지는가 봅니다. 그럴 때 땅에 대해 이런 저런 이야기를 나누게 됩니다. 이 내용은 또한 이따금 전화로 문의를 받는 사항이기도 합니다. 어떤 땅이 좋은 땅입니까..? 또는 땅을 보려 하는데 유의할 점을 이야기해 주십시요 하는 그런 일반적이고 막연한 대답하기 매우 어려운 그런 질문에 대한 포괄적인 설명이 될수도 있다고 생각합니다. 우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많습니다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있습니다. 그러나 또 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 합니다. 따라서 우리가 땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 말하기는 어렵다고 할수 있습니다. 또 사려는 목적이나 용도에 따라 중점적으로 보아야 하는 포인트가 다를 수도 있습니다. 그러나 일반적으로는 집이나 상가나 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할수 있는 그런 맨땅(나대지를 포함한)이나 논, 밭, 산(임야)라고 할수 있습니다. 이런 관점에서 일반적으로   꼭 알아두어서 좋을 사항을 크게 10가지로 정리해 봅니다. [1] 땅을 볼 때는 목적을 가져야 합니다.. 땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 됩니다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광 구경이요 경치감상일 뿐입니다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를수 있습니다. 사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라 집니다. 또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투지의 목적으로 나눌수도 있습니다. 사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투지하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌수 있습니다. 따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것입니다.     [2] 땅의 물리적인 현황을 살펴야 합니다.. 땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도 앉아있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요합니다. 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요합니다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다고 합니다. 땅이 평평한가 경사 졌는가? 경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다. 농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 수월합니다. 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다. 다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는것이 없으면 더욱 좋습니다. 우리나라는 북반구의 중간에있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을때 집안의밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다. 이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다. 전원주택지를 고를때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다. 어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼수 있습니다. 예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다. 또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다. 과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립지로 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될수 있음을 유의하여야 합니다. 또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알수 있으면 좋습니다. 농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아 보는 것이 좋습니다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 합니다. 최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 합니다. 연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있읍니다.     [3] 땅의 주변환경은 매우 중요합니다.. 땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다합니다. 땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할수 없습니다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할수 있습니다. 땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는것이 좋습니다. 이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염 등의 피해를 입게되며 용도가 제한될수 밖에 없습니다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다. 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다. 물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다. 또한 전원주택지 선정에 있어서 주변환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될수 있습니다. 시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어가지 않는것이 좋다고 합니다. 자칫 외지인으로 왕따를 당할수도 있다는 이야기입니다.     [4] 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로일 것입니다.. 우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 특별한 경우가 아니고는 땅값이 높지 않습니다. 땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다달을수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 봅니다. 다음에 땅은 도로를 따라접근할수 있어야하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당입니다. 부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다. 길이없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할수 있습니다. 따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야할 필수적인 점검사항입니다.     [5] 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입 시 필수적인 점점 사항입니다.. 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어지는 경우도 많습니다. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어있는 경우, 종중의 명의로 되어있는 땅, 소송이나 경매가 걸려있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어있고 상속등기가 되어있지 않은 땅. 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할수 있습니다. 그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될수도 있다는 것을 알아야 합니다. 일반인이 기피하는 물건이 여러번 유찰되어 오히려 적은 경쟁율에 싼 값으로 낙찰 받을수 있는 기회를 얻을수 있다는 것입니다.     [6] 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 합니다.. 우리나라 지도에 나와있는 땅으로 공법적 규제를 받지않는 땅은 있을수 없습니다. 국토로 되어있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할수 있는것과 할수 없는것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다. 할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가 등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다, 내 땅을 파는것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다. 이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 됩니다. 우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할수있고 무엇은 할수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높습니다. 그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들수 있습니다. 그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할수 있습니다. 하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸수있는 땅인가 하는것이 매우 중요하다고 할수 있습니다.     [7] 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다.. 지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것입니다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할수 있습니다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수 가능성을 포함하는 것입니다. 통상 개발의 최대 호재는 고곡도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할수 있습니다. 그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을수 있습니다. 이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다. 내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니드라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할수 있습니다. 또 현재 계획이 있는 개발은 아니드라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역 (그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상등하는 운 좋은 경우도 있을수 있습니다. 그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노우하우에 속한다고 할수 있습니다.     [8] 결점이 없는 땅은 없습니다.. 지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비힌 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 험이 있음을 알게 됩니다. 마치 결점없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 왼벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다. 또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을까 하는 의혹에 구입을 망설이게 됩니다. 토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫습니다. 에컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깍아 뭉게어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설합니다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든 음식점을 짓기도 합니다. 때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 합니다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다.     [9] 땅값은 따로 없습니다.. 부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있습니다. 땅은 임자가 따로 있다는 말도 있습니다. 이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안됩니다. 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말입니다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실입니다. 특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다. 또 바로 이웃에있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을수 있습니다. 그러나 잘 분석해 보면 비싼것은 설명을 들어보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을수 있음을 알수 있습니다. 그러나 경제학의 기본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할수 없는것이 땅값의 이치입니다. 토지가격의 성립책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐인 것입니다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는게 값이고 높은 값을 받을수도 있습니다. 예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았습니다. 또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많습니다. 맹지 앞의 도로변 땅도 그 예입니다. 이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할수 없기 때문만이 아니고 마침 운좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었습니다. 원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없습니다.     [10] 결론----목적에 적합한 땅을 선택하여야 합니다.. 땅을 고를때 어떤 점을 고려해야 하는가..? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라집니다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 암야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할수밖에 없습니다. 농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될수밖에 없습니다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 미시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문입니다. 그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경보전 보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할수 있습니다. 현재보다는 장래를 보기 때문입니다. 토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수 밖에 없을 것입니다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을수 없습니다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투자할수 있는 돈의 범위에 따라 선택할수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을수 밖에없는 한계도 있습니다. 세금문제도 간과해서는 안될 사항입니다. 따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이다고 결론짓읍니다.

 

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[내집마련] 주말주택,주말농장의 허가, 신고, 알아보기

              느티나무 (han8***)님 |2013.03.25

 

 

주말주택에 관하여 근래에 들어 주말주택에 대한 관심이 많아지고 있습니다. 주 5일제가 확산되고, 정부에서도 도시민의 농촌 주말주택을 장려(?)하기 때문입니다. 주말주택은 원래 유럽에서 유행하고 있고, 핀란드의 호숫가 별장이나, 러시아의 집단 주말농장[다차]에서 유래하였습니다. 핀란드같이 땅이 넓은 나라에서는 거의 모든 국민이 호수가 삼림지대에 통나무 주말주택을 한 채씩 소유하고, 주말이나 휴가 시에는 그 곳에 가서 수영, 낚시, 사우나 등으로 소일하곤 합니다. 인구는 적고(약 530만명), 국토의 면적은 넓으며(우리 남한의 3.5배) 호수가 10%나 되는 그런 나라이기 때문에 가능한 일이기도 합니다. 우리나라는 인구는 많고, 땅은 좁으며, 땅값이 비싸서, 외국의 그런 주말주택은 오히려 일부 여유 있는 도시인만 가능하다고 볼 수도 있습니다. 주말주택은 법률적인 용어는 아닙니다. 그저 도시에서 자영업을 하는 이나 도시근로자가 주말이나 휴가 시에 잠시 이용할 목적으로 소유하는 시골의 작은 주택이라고 할 수 있습니다. 대지 면적이나 건축면적의 제한은 물론 없습니다. 그러나 법률로 규정하는 정부정책[농림부]으로 보면 대체로 300평 미만의 농지에 짓는 10평 미만의 소형주택이라고 볼 수 있습니다. 이 범위에서 제한된 지원책을 쓰고 있으니까요.   2. 주말농장에 관하여 우선 농지법에서는 도시인이 주말 체험영농목적으로 소유하는 300평(1,000제곱미터) 미만의 농지를 <주말농장>이라 하여, 농사를 전업으로 하지 않더라도 농지취득 및 이용을 가능하게 허용합니다.   그리고 현재 부재지주라 할지라도 양도세에 있어서는 실거래가 매매의 예외를 인정하고 있습니다.   [일반 부재지주 농지는 실거래가 양도세 과세] 그러나 이 특혜(?)규정도 들어가 보면 적용 제한이 많습니다. 이러한 주말농장은토지거래허가구역에서는 인정되지 않는관계로, 대부분이 허가구역인 수도권에서는 많은 지역에서는 허용되지 않고, 다만 여주, 이천, 양평, 가평, 연천, 옹진, 원주, 횡성, 홍천, 평창 등 시 군에서만 가능합니다. 강화, 용인, 포천, 고양, 안성등지에서는 이주말농장을 취득할 수 없는것입니다.   3. 소형주말주택에 관하여 소형주말주택에 관해서도 규제는 이와 비슷합니다. 최근 농지법이 개정되어 농지전용 시에 내는 부담금의 명칭이 종전 <농지조성비>에서 <농지보전부담금>으로 바뀌었습니다. 그리고 그 부과기준도 종전의 제곱미터(평)당 일정금액에서, 공시지가의 30%로 변경되었습니다. 이 농지보전부담금의 전부 또는 일부 면제대상으로 10평 미만의 소형주말주택이 포함되어 있는 것입니다. 전용대상 농지가 농업진흥지역인 경우에는 100% 면제되지만, 농업진흥지역 밖의 농지인 경우에는 50%만 면제됩니다.   그런데 주의할 것은 이 부담금의 면제를 받으려면 사전에 해당 지자체의 감면대상추천을 받아야합니다.   그리고 이 추천기준에 관한 농림부 고시가 따로 있다는 사실입니다. [농림부 고시 제2006-2호]에 의하면, 전용대상농지는 농업진흥지역과 도시지역에 있는 경우나, 계획관리지역인 경우에는 추천대상에서 제외되는 것으로 되어 있습니다. 또 신청자가 50평 이상 300평 미만의 주말농장을 소형주택 부지 내에 혹은 입접지에 소유하고 있는 경우에 한해 추천대상이 됩니다.     그러나 실제로 대부분의 도시인은 우선 300평 정도의 계획관리지역 농지를 사서, 일단은 주말농장으로 쓰면서 향후에 그 땅의 일부를 전용하여 주말농가주택[전원주택]을 지으려고 계획하는데, 이럴 때 소형주택에 대한 농지보전부담금의 면제[50%]는 안 된다는 이야기입니다.         4. 이동식 소형주택에 관하여 흔히 6평 ~15평의 소형주택 중 이동식 소형주택은 건축허가 없이 바로 대지나 밭에 옮겨다 놓고 사용할 수 있다는 생각은 버려야 합니다.   농지법상 6평 미만의 원두막이나 소형 창고를 <농막>이라고 하여, 농지전용 없이도 밭에 바로 설치할 수있지만 농민의 농사편의를 위하여 휴식과 농기구나 비료, 종자 등의 보관목적으로 농지법에서 인정하는 것이고 식수나 전기도 인입하여 쓸 수도 있습니다.   그 동안은 농지전용 절차없이 설치가능한 농막에 전기와 수도,가스를 사용할 수 없었으나 2012년11월 1일자로 전기와 수도,가스등을 사용할수 있도록 개선 되었습니다. 아래는 농림수산식품부 <농식품부 경제활력 회복을 위한 규제개선 추진>의 내용중에서 농막 관련소식만 발췌한것입니다. 8. 농막설치 규제사항 완화(’12.11.1일 시행, 농지업무편람) ◈ 농막에 전기나 수도, 가스시설 등 설치가 가능하도록 개선           5. 건축신고에 관하여 농촌지역인 경우 건평 60평 미만은 건축은 신고 대상입니다. 그러나 신고대상이라고 관련 법조항이나 건축요건을 무시하면, 신고가 수리되지 않기 때문에 허가와 다를 바 없이, 건축 전에 관련 규정과 서류를 챙겨야 합니다. 만일 신고가 수리되지 않으면 건축물대장에 올릴 수 없고, 등기도 할 수 없어서, 결국 무허가건축물로 남아 있게 됩니다.   6. 소형주택과 1가구 2주택 해당 여부? 소형주택의 신축이 가능한 경우에도 농어촌 주택의 1가구 2주택 양도세면제에 관한 규정의 해당 여부가 의문시 될 것입니다.   <농어촌주택취득자에 대한 과세특례> 2003년 8월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택취득기간”이라 한다) 중에 취득한 주택으로 3년 이상 보유하고 당해 농어촌 주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌 주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판단하는 것입니다. 위의 농어촌 주택의 요건은 다음과 같으며 과세특례를 적용받고자 하는 자는 일반주택의 예정 .확정 신고기한 내에 과세특례적용신고서를 제출하여야 하는 것입니다.   * 농어촌주택의 취득에는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상(증여,상속) 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함하는 것입니다.     0. 지역기준 수도권을 제외한 읍면지역에 속할것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함) * 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도 국토해양부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을 것 기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을 것. 문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을 것.   0. 규모기준 대지 660(200평) 제곱미터이내 단독주택의 경우 주택면적 150 (45평)제곱미터 이내 공동주택의 경우 전용면적 116(35평)제곱미터 이내   0. 가액기준 2007.12.31이전 양도의 경우 취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 기준시가 1억원 이하인 경우 2008.1.1.이후 양도의 경우 2007.12.31이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하 이고 양도당시 가액은 규제없음. 2008.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억원 이하인 경우 2009.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억원 이하인 경우   0. 일반주택이 소재한 읍. 면지역과 동일하지 않는 곳에 소재할 것.

                                          출처: 산골전원주택

 

 

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농막 바로알기

 

 

농막은 농지법 제2조및 동 시행령 제2조3항에 근거하고 있으며 건축법을 적용하는 대상이 아닙니다.

농지법과

 건축법은 각기 다른 개별법입니다.

20평방미터(약6평)미만의 농막은 농업인에게 적용하는 일종의 특혜성 농업진흥정책으로 보시면됩니다.

농지법의 농막개념을 준용하시면 일체의 건축법등 타법에 저촉되거나 간섭받지 않습니다.

다시 말씀드리면 농지법의 농막기준을 준수하시면 농업인이라면 농지에 전용절차없이 필지당 1개소씩

신고절차 없이 그냥 설치하셔서 필요시까지 영구적으로 사용하시면 된다는것입니다.

걱정이 되셔서 굳이 읍면동사무소를 찿아가 문의 하시려면 반드시 농지담당을 찿아가시면됩니다.

업무를 아는 농지담당공무원은 모두가 "농막이라면 그냥 설치해서 사용하십시요".라고 말할겁니다.

"단 ,농막용도로만 사용 하셔야합니다. 그렇지 않으면 건축법에 저촉됩니다." 이렇게 말입니다.

농지법의 기준에 부합된 농막을 스스로 건축법규를 확대해석하여 건축 담당 부서를 찿아가 가설건축물축조

신고를 하면 2년간만 한시적으로 사용(1회 1년 연장가능)하는 건조물이 되어 기한이 경료되면

자진철거해야하고 이를 어길시는 행정제제는 물론 고발조치되어 사법처리를 받게됩니다.

스스로 자기발에 족쇄를 채우는 형국이 됩니다.

귀농관련 인터넷 까페는 농촌에 활력을 주는 주요 농촌운동 커뮤니티입니다.

그런데 간혹 정확한 법적근거나 행정절차를 모르고 또는 무지하거나 행정편의와 관료주의적인 공무원들 말만 듣고

주관적인 자기생각으로 잘못된 내용을 올리는경우가 있어 안타까움이 있습니다.

이건 아니다라고 생각되는 중요사안은 정확한 근거로 조언을 드리는데 단순 태클로 치부될때는 안타깝습니다.

귀농희망이분들에게 부정확한 정보가 제공되면 큰 재산상의 피해와 시간적인 낭비,

정신적인 스트레스를 주실수 있으며 그리고 범법자를 만들수 있습니다.

건축법규에는 농막이라는 용어 자체가 없습니다.

농지법시행령에 명시된 법으로 보호받는 용어입니다. 건축법에 적용해서는 안되는것이지요.

그런데 건축부서가 농지부서에 월권행위를 하고있습니다.

아마도 이권부서로서 목에 힘을주고 근무하는곳 이어선가 봅니다.

이 피해는 고스란히 귀농하시는 농업인이 지게됩니다.

권리는 행사하고자 노력하는자에게만 주어집니다. 법을 생활화하실때가 된것입니다.

<농림수산식품부 농막에 관한 사무처리 규정 > - 농지 51310-964 (1998.8.27) - 농지법시행령 제2조 3항 농지전용 또는 신고절차없이 설치할수있는 농막에 대하여 적용함. 농지에 설치하고자 하는 건축물, 공작물 또는 컨테이너 등 시설이 아래의 요건에 해당하는 경우 농막으로 인정하여 농지전용 절차없이 설치할 수 있도록 함. 농업생산에 직접 필요한 시설로서 농업인이 자기의 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는 시설일 것. 주거목적이 아닌 시설로서 농기구,농약,비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관,농작업중 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용하는 시설일 것. 연면적 합계가 20㎡(약6평)이내일 것. 전기, 가스, 수도 등 새로운 간선공급시설의 설치가능 (2012 년 시행) 위 요건에 맞지 않는 경우에는 농지전용허가(신고) 절차를 거쳐 설치하도록 하고, 이미 설치된 시설은 원상회복해야 함. 또한 농막의 기준을 초과할시는 타법(건축법,국토의계획및이용에관한법 등)에 의한 규제가 있는지 살펴보아야 함.

출처 : 자연행복농장

글쓴이 : 두메산골 원글보기

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