[스크랩] 임야에 집을 지을까?

 

전원주택이나 펜션을 짓는데는 농지보다 임야가 훨씬 덜 까다롭습니다.

작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서

경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월합니다.
우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월합니다.
농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고

토목 준공 후 바로 대지가 되기도 합니다.

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 듭니다.
임야에 대해 알아보았습니다.
농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있습니다.
대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만

일반인들에게는 무리함이 있기 때문입니다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘듭니다.
또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에

가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요합니다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고

축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클수 있습니다.

◇ 준보전임지
임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능합니다.
보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고

준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있습니다.

준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 합니다.
산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아닙니다.
산림훼손허가를 받은 수 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 합니다.

 

산림훼손허가를 신청할 때는

▲사업계획서

▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도

(6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는

벌채구역도를 생략한다.)

▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류

(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를

갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 됩니다.
시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다.
산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능합니다.

 

● 산림형질변경허가의 기준
1. 경사도 : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 합니다.
2. 입목축적 : 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이

관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 합니다.
3. 입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 합니다.
4. 절개면의 높이 : 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는

그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 합니다.

단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않습니다.

◇ 보전임지
보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있습니다.
그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할수도 있고

현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있습니다.
종교시설의 신축이나 개축도 가능합니다.
또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있습니다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을

지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있습니다.
가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지

설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용됩니다.
또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능합니다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해

산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후

15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있습니다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도

(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부,

임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등입니다.
현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후

농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있습니다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해

농가주택을 짓는 경우도 종종 있었다.
그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나

토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별됩니다.
생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해

국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말합니다.

공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나

재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림,

휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역,

자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말합니다.

● 생산임지의 전용
생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의

생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설

(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)
2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)
3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
4. 산림소유자가 산림경영을 위해

필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우
5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우
6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서

특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

● 공익임지의 전용
공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가

아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우
2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우
4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우
5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우
6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우
7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

 

◇ 임야의 대체조림비
농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 합니다.
임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이

다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 합니다.

국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등

대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있습니다.
대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후

5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시합니다.

2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데

이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림비로 통합관리하기 때문입니다.

대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이

▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내

▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내

▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다.

납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라

신고납입 할 수도 있습니다.
신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내입니다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여

고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해

당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있습니다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후

농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있습니다.

분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는

대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는

시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고

그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있습니다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서

허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있습니다.
산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는

형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있습니다.

산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 합니다.
또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라

미리 하자보수보증금을 예치해야합니다.
그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는

복구비를 예치하지 않아도 됩니다.

 

 

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*투자가치로 보는 산의 경사도와 임목본수

1)21도 미만

'개발가능함, 단 임목본수와 연접개발제한주의

'일반인투자 가능함

---->투자가치 좋음

2)21도~45도미만

'개발불가능

'특수목적(임업경영,생산)에한해 투자가능

----->투자가치 낮음

3)45도이상

'개발완전불가

----->투자가치없음



* 보전임지 임야의 경우

-농업진흥지역 농지와 같은 자격요건
-전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평,
창고 등 부대시설까지 설치할 경우 453.7 전용 허용


* 준보전임지 임야

-임야형질변경
-논/밭의 전용과정과 동일.
단 농지는 건물이 완공돼야 전용절차가 가능하지만,
임야의 경우는 시설공사가 30% 이상 진척되면 형질변경사업 준공허가를 신청할 수 있음.
-허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수
-임야의 경우는 형질변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능
-대체조림비(평당2,645원)와 전용부담금(임야공시지가의 20%) 납부. 농업인의 경우 제외

* 해당 지치체마다 조례로
요건을 강화 하거나 완화한 경우가 많으므로 꼭 사전에 확인하시기 바랍니다


1. 임야 종류의 선택

약초 재배는
보전산지 중에서 임업용 산지를 사는 것이 좋다.
또한 산의 경사도나 면적도 사전에 잘 확인하기 바란다.
*임업용산지는 산지전용신고만으로 약초재배를 할 수 있다.
(공익용산지는 약초재배 산지전용이 불가능함)



2. 산지전용 신고/허가 요건

재배할 약초나 수종, 산지 유형에 따라 다르다


- 산채 및 야생화 재배시

산지전용 신고 대상 :
농림어업인이 평균경사도 30도 미만이고 면적이 3천평 미만인 산지에서 재배할 때

산지전용 허가 대상 : 경사도나 부지 면적이 신고 요건보다 넘는 경우


- 관상수 재배

산지전용 신고 대상 :
농림어업인이 평균경사도 30도 미만이고 1만평 미만인 산지에서 재배할 때
(단, 산지 안에 생육하는 입목 중 30년 이상 소나무 비율이 10 %를 초과하면 안됨)

산지전용 허가 대상 : 신고 조건에 맞지 않는 경우


3. 주택과 농막 건축

약초전문재배 임업인은
자기소유 임업용 산지에 200평 이내 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.
또한 임산물 보관과 작업을 위한 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다.
그리고 약 1천평 미만의 임산물 생산가공시설을 건축할 수 있다.


4. 전문 재배에 대한 국가 지원

국가가 인정한 일부 임산물 등에 대하여 특정지역에 따라,
임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산가공지원이 있다.


[표] 임산물소득원의 지원대상품목(제6조 제1항 관련)
수실류: 밤, 감, 잣, 호도, 대추, 은행, 도토리, 개암, 머루, 다래
버섯류: 표고, 송이, 목이, 석이
산나물류: 더덕, 고사리, 도라지, 취나물, 두릅, 원추리, 죽순
약초류: 삼지구엽초, 청출/백출, 애엽, 시호, 작약, 천마, 장뇌, 결명초
수엽류: 은행잎, 솔잎, 두충잎, 떡갈잎, 멍개잎
약용류: 오미자, 오갈피, 산수유, 구기자, 두충
수목부산물류: 수액, 수피, 수지, 나무뿌리, 나무순
관상산림식물류: 야생화, 자생란, 조경수, 분재, 잔디


토막상식:

임야의 용도는 무궁 무진하다.

하여튼 산의 높이와 기후에 따라
경작할 수 있는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

임야를 사서 약초재재를 하고져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준보전산지의 임야는 약초를 심고
관리하는데는 좋으나 땅값에 비해 다소 경제성(효율성)이 떨어질 수 있다.

약초의 재배는 보전산지중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.
임업용산지에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.

공익용산지는 본래부터 도로, 군사,상수원, 백두대간 보호등
오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다.

따라서 약초재배는 임엽용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

 

임야구입시 체크포인트

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?
2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?
3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?
4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?
5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?
6. 진입도로 확보가 가능한가?


<임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차>

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정->
산림훼손허가신청-> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 ->
산림훼손허가-> 건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

출처 : 자연행복농장

글쓴이 : 두메산골 원글보기

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